Prisboblerer generelt preget av flere fellestrekk. Deres fremvekst og utvikling støttes vanligvis av fremveksten av tilsynelatende rasjonelle grunnleggende argumenter, som deretter kan brukes til å forklare den ulogiske økningen i formuespriser. Men i realiteten skyldes den enorme prisøkningen hovedsakelig investorenes irrasjonelle forventninger. Amerikanske økonomer har funnet i sine studier at investorer som tidligere har klart å oppnå høy avkastning på sine porteføljer, automatisk forventer at denne situasjonen gjentar seg i fremtiden og at avkastningen deres fortsetter å vokse. Videre peker studier også på at folk forventer høyest avkastning på investeringen nettopp når prisen på eiendelen de er investert i, basert på deres positive verdi, historisk utviklingen investerer, på toppen. Altså før kollapsen.
La oss bruke disse prisbobleideene sammen på Norsk eiendomsmarked og vi vil finne ut om den oppfyller prisboblebetingelsene ovenfor.
I grafen under kan vi se sammenligning av utviklingen av boligprisindekser i Norge og USAmellom 1890 og 2011. Det bemerkes at eiendomsmarkedet i løpet av 1900-tallet ikke var utsatt for noen betydelige prissvingninger i noe land. Videre har bolig- og leilighetsprisene i USA allerede falt med 40 % siden toppen i 2006. I Norge er situasjonen annerledes. Siden 1990 har eiendomsprisene kun beveget seg i én retning. Siden 2006 har de til og med økt med 30 prosent.
Eiendomsprisindeks, grunnlag for beregning av indeks er år 1890.
Kilder: Marius Jurgilas, Kevin J. Lasting; FRBSF, Økonomisk brev; 25. juni 2012
Følgende tabell sammenligner utviklingen av husholdningenes gjeldsrate og deres disponible inntekt. Vi ser at norske husholdningers gjeld har økt betydelig de siste ti årene.og langt overstiger gjelden til amerikanske husholdninger. Disse tallene vekker bekymring for den finansielle stabiliteten og potensielle sårbarheten til norske forbrukere. En annen studie fra 2010 bekrefter også at veksten i dette forholdet varsler en økning i eiendomsprisene, etterfulgt av deres fall.
Husholdningenes gjeldsgrad og deres disponible inntekt
Kilder: Marius Jurgilas, Kevin J. Lasting; FRBSF, Økonomisk brev; 25. juni 2012
Finanstilsynet gjennomførte nylig en markedsundersøkelse, hvis resultater er presentert i følgende tabell. Det ser vi andelen nordmenn som forventer at boligprisene vil stige økermens stadig færre nordmenn forventer deres tilbakegang.
Forventninger til norske husholdninger til fremtidig utvikling i boligprisene
Kilder: Marius Jurgilas, Kevin J. Lasting; FRBSF, Økonomisk brev; 25. juni 2012
Sammenligner vi alle indikatorene ovenfor, ser vi det Norge kan faktisk være på randen av en eiendomsboble som sprekker. Stadig flere tror at eiendomsprisene vil fortsette å stige. Vi vet at jo høyere dette tallet er, desto nærmere kommer prisene toppen. Denne situasjonen bekreftes også av husholdningenes gjeldsindeks.
En rapport fra Det internasjonale pengefondet bekreftet ogsåat ved hjelp av fundamentale forhold som høyere inntekter, befolkningsvekst, rigid tilbud, kan bare deler av økningen i eiendomsprisene i Norge forklares. Forventninger om fremtidig prisvekst er en kilde til ytterligere press på prisene. Men hun er uholdbare og kan representere minst 15 til 20 prosent av dagens priser.
Kilder: Marius Jurgilas, Kevin J. Lasting; FRBSF, Økonomisk brev; 25. juni 2012
